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2017年房企调控从不同角度限制房企现金流管理

2018-10-13 02:13:09

随着股权和管理层的尘埃落定,万科A在6月23日、26日连续两个涨停板彰显了其在资本心中的重要性。

在资金“狂追”万科的背后,行业调控和资金的收紧,也让其所处的房地产行业发展暂时告别了去年的“大牛”。作为2016年A/H股营业收入前10名的地产公司中,谁家今年以来的销售金额多?哪个地产商手中土地储备量大?谁家手中现金多?

本期,《财经》从净利润、现金、土地储备等8项指标,带你直观感受下当前国内10强地产公司的“后劲”。

用低迷来形容2016年A/H股前10强的净利润并不为过。其中既有中国恒大扣非后净利润同比下滑130.27%,也有长实地产扣非后净利润同比增长23.29%的惊鸿一瞥。

中国恒大2016年净利率为8.3%,同比下降4.7个百分点;实现每股摊薄盈利0.366元,同比下降47.9%。海通证券指出,公司2016年净利率下降的主要原因是:汇兑损失同比增加36亿元;投资物业评估增值同比减少54亿元;金融投资收益等减少64亿元。

相对于其他行业,房地产的资产负债率偏高。虽然发展战略不同决定每个公司的资产负债率有所不同,但在房地产政策和资金政策收紧的情况下,房地产公司的融资成本上升。在此情况下,资产负债率较低的公司,未来融资的空间相对较好,反之亦然。

Wind数据统计显示,相对于香港房地产公司,内地上市房地产企业的资产负债率较高。以2016年这一数字为例,上述10家地产公司中,绿地控股、碧桂园、中国恒大、万科的资产负债率分别排名前四位,这一数字都在80%以上,其中绿地控股的资产负债率高达89.43%。

同期,资产负债率的为新鸿基地产,资产负债率仅为22.78%。

广发证券认为,基于2016年销售量价齐升、以及发行长期债券置换短期债务,2016年年末,多家房的在手现金规模进一步上升。进入2017年一季度,新增债务融资成本已经不再下移,部分房企的新增融资成本已经开始逐渐上升。

在东兴证券看来,2017年房企的主题是调控升级+现金管理,从地产行业的限购限贷等政策,到近期金融防风险要求,都从不同角度限制了房企现金流管理能力。

在此情况下,手中现金的多少决定着公司后续持续拿地能力的强弱。Wind数据统计显示,上述10家地产公司中,中国恒大2016年以1984.2亿元现金及现金等价物,排名第二的中国海外发展该数字为1386.34亿元。而新鸿基地产以153亿元排名末尾。

碧桂园暂夺销售

目前,部门相关上市房地产公司2017年1-5月份销售金额数据已经新鲜出炉。《财经》统计发现,在上述10强公司中(绿地控股、新鸿基地产、长实地产3家公司未公布相关数据),碧桂园以2442亿元人民币的销售金额排名前五月销售榜首位,其中公司权益所有人应占合同销售金额为1765亿元。万科和中国恒大分别以2280.5亿元和1829.7亿元列第二、三位。

而在同期销售面积中,上述前三名排名没有变化。排名榜首的碧桂园合同销售建筑面积约2727万平方米,其中,公司权益所有人应占合同销售面积为2031万平方米。排名的为世茂房地产,销售面积仅为204.64万平方米。

恒大土地储备

土地储备对于地产公司的重要性不言而喻,如果没有足够的土地储备,开发商将会直接面临市场空间急剧缩水的危险,公司后续的盈利和未来也就无从谈起,甚至还有可能陷入被区域性寡头挤兑的困境之中。从2016年土地储备情况,也能看出相关上市公司今后几年内的开发后劲。

《财经》统计发现,在上述2016年A/H股前10名地产公司中,排名前三的为中国恒大、碧桂园、中国海外。其中,中国恒大以2.29亿平方米的土地储备高居首位。

2016年,中国恒大的土地储备原值为3600.7亿元,分布在中国209个成好似,覆盖中国全部一线城市,绝大多数省会城市及大多数有潜力的地级城市,项目数量共计582个。一二线成城市项目数量占比56.7%。土地储备平均成本约人民币1570元/平方米,仍处于行业内较低水平。

同样,在2016年在建面积中,中国恒大以8,036.5万平方米,同比增长37.1%。碧桂园和绿地控股紧随其后。

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